Es muy interesante que nos quede constancia de las modificaciones que se estan promoviendo en relación a los contratos de alquiler.... es muy interesante tanto para los propietarios como los inquilinos.
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Fuente: Idealista.
El gobierno ha aprobado para su remisión a las cortes el texto para una futura nueva ley de alquiler. desde entonces,
el desconcierto es general y las preguntas se multiplican
tanto desde el lado del casero como del inquilino. aclaramos que que no
hay dada aprobado de forma definitiva e intentamos solucionar las dudas
más frecuentes
¿cuándo entra en vigor?, ¿tiene efectos retroactivos? o ¿puedo irme
ya de mi casa alquilada avisando con un mes al casero? son preguntas que
llenan el
consultorio de alquiler de idealista.com. y es que todas las leyes relativas a la vivienda suelen poner los nervios a flor de piel de la ciudadanía
antes de solucionar las dudas sobre alquiler más frecuentes hay que
tener claro que (i) la ley aún no ha entrado en vigor y (ii) aún puede
sufrir variaciones antes de aprobarse
una vez dejado esto claro, vamos a responder a las preguntas más
frecuentes que están surgiendo sobre la nueva ley de alquiler según los
documentos que ha presentado hasta ahora el gobierno
1. ¿cuándo entrarán en vigor los cambios en la nueva ley de alquiler?
la
fecha definitiva en la entrará en vigor la nueva ley de alquiler
aún no se sabe, ya que depende de varios factores. fuentes del congreso
de los diputados explican que en primer lugar el proyecto remitido por
el consejo de ministros ha de ser calificado por la mesa de la cámara,
algo que no ocurrirá al menos hasta septiembre
después, ésta lo remitirá al senado, donde el proyecto puede sufrir
modificaciones en su texto en el caso de que se presenten enmiendas.
además, la velocidad del trámite dependerá de si éste se lleva a cabo
por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. en cualquier caso,
dichas fuentes reconocen que "no se trata de algo inmediato" y que "el
proceso puede durar meses”
2. ¿la nueva ley tendrá efectos retroactivos, es decir, afectará a los contratos en vigor?
no. los cambios en la ley de alquiler sólo aplicarán a los futuros
contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley.
así lo confirman fuentes del ministerio de fomento, que aseguran que ninguno de los puntos que incluirá la nueva ley afectará a los contratos firmados con anterioridad
de hecho, en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre
alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, sin tener
efectos retroactivos, lo que ha permitido que coexistan diferentes tipos
de contratos de alquiler en función de cuándo fueron firmados
3. ¿qué cambios hay en la actualización del precio del alquiler?
situación actual: la renta mensual se actualiza anualmente de acuerdo al ipc
proyecto de ley: casero e inquilino podrán pactar la actualización de
la renta. además, se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras
acordadas y realizadas por el inquilino
4. ¿qué varía en el derecho de preferencia del inquilino para
poder comprar la casa donde vive alquilado si su casero la pone en
venta?
situación actual: derecho irrenunciable por parte del inquilino en todo caso
proyecto de ley: se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del inquilino
5. ¿hay modificación en la duración de los contratos?
situación actual: la duración de la prórroga forzosa es de cinco años y la de la prórroga tácita, de tres
proyecto de ley: se reduce a tres años la duración de la prórroga
forzosa y a un año la duración de la prórroga tácita. además, la
actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de tres años
6. ¿cuándo podrá abandonar la vivienda el inquilino?
situación actual: en los contratos de más de cinco años el inquilino
puede desistir avisando con el preaviso que marque el contrato antes de
acabar cada anualidad. en los contratos de menos de cinco años, el
inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada
proyecto de ley: el inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de un mes
7. ¿podrá echarme el casero de la vivienda alquilada?
situación actual: el propietario sólo puede recuperar la vivienda si
es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya
pactado en el contrato
proyecto de ley: El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia
habitual si comunica la necesidad de la vi vienda como permanente para
si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio
o nulidad. Preaviso de 2 meses
8. si mi casero vende la vivienda, ¿debe el nuevo propietario respetar las condiciones de la vivienda alquilada?
situación actual: quien compra una vivienda alquilada debe respetar
el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año
proyecto de ley: sólo habrá obligación de mantener al inquilino en
los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad (aunque este
registro es voluntario). actualmente, registrar el contrato de alquiler
tiene un
coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros
y el proceso implica 1) acudir al notario para elevar el contrato a
escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo
en registrar el contrato), 2) pagar los impuestos y 3) acudir al
registro. no obstante, fuentes del colegio de registradores explican que
la metodología actual puede cambiar y que habrá que esperar a conocer
el texto definitivo de la nueva ley
9. ¿cuánto se tardará en echar a un inquilino que no pague?
situación actual: hay que denunciar el impago y obtener una sentencia
para resolver el desahucio. el pago de la deuda es posible hasta el
último momento para impedir el desahucio. el proceso puede durar años
por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva
proyecto de ley: se habilita un plazo de 10 días para que el
arrendatario pague o muestre oposición. el auto del juez finaliza el
proceso en lugar del decreto del secretario judicial. es decir, se
reduce la burocracia. No obstante, el desahucio puede tardar meses
10. ¿hay cambios en las medidas fiscales para inversores?
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que
permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los
alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas
(antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes
siete)
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
- Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
- No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres)
- El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
- Los beneficios distribuibles serán el 80% de los obtenidos (antes el 90%)
-
Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes
cien), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena
(antes inferior al 70% del activo)
- Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
-
Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo
efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%)
por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre
Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho
gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio
que tenga la consideración de paraíso fiscal
